In der Immobilienvermarktung werden Leerstände virtuell möbliert, Sanierungszustände visualisiert und Wetter- oder Lichtstimmungen verändert. Seit dem 02.08.2026 gilt dafür Art. 50 Abs. 4. Entscheidet das Maklerbüro über Einsatz und Art der konkreten KI-Nutzung, handelt es typischerweise beruflich in eigener Verantwortung; die persönliche Privatausnahme hilft dann nicht. Ob ein einzelnes Exposé-Bild offenzulegen ist, entscheidet trotzdem erst der vollständige Deepfake-Test. Den Rahmen erklärt der Pillar zur KI-Kennzeichnung; hier geht es um die Fälle aus dem Maklerbüro.
Warum Virtual Staging besonders prüfbedürftig ist
Vor der Deepfake-Prüfung steht die Rollenfrage: Du musst das KI-System beruflich in eigener Verantwortung verwenden. Die Definition in Art. 3 Nr. 60 prüft danach den Inhalt selbst:
- KI-Erzeugung oder -Manipulation: Die Möblierung muss durch ein KI-System entstanden sein; klassisches CAD ohne KI genügt nicht.
- Wahrnehmbare Ähnlichkeit: Der Inhalt muss einem existierenden oder plausibel existierenden Ort oder Objekt hinreichend ähneln LL Rn. 113.
- Falscher Echtheits- oder Wahrheitsgehalt: Im konkreten Exposé muss die Darstellung geeignet sein, fälschlich als authentische Aufnahme oder wahrer Zustand zu erscheinen LL Rn. 114–115.
Rn. 90–92 ordnet das Einfügen von Objekten unmittelbar für die Anbieter-Ausnahme nach Abs. 2 ein. Für Betreiber ist dieser Katalog nur Orientierung; ausschlaggebend bleibt der vollständige Deepfake-Test nach Rn. 113–116.
Die Beurteilung ist objektiv; eine Täuschungsabsicht ist nicht erforderlich LL Rn. 114. Außerdem zählt die konkrete Zusammensetzung des vorhersehbaren Publikums, einschließlich besonders verletzlicher Gruppen LL Rn. 115. Welche Gruppen ein Exposé tatsächlich erreicht, ist nach Kanal und Zielgruppe zu bestimmen — ohne pauschale Annahmen über Alter oder Technikaffinität.
Der Maklerkoffer, Handgriff für Handgriff
| Bearbeitung | AI Act | Zusätzliches UWG-Risiko |
|---|---|---|
| Virtuelle Möblierung leerer Räume | starkes Indiz; Deepfake-Test durchführen | separat prüfen, ob Vorschlagscharakter klar ist |
| Renovierten oder sanierten Zustand visualisieren | regelmäßig prüfbedürftig | hohes Irreführungsrisiko, wenn der Zustand nicht existiert |
| Mängel entfernen: Risse, Flecken, Feuchtigkeitsränder | Bedeutung und Echtheitswirkung prüfen | hohes Irreführungsrisiko; Label heilt es nicht |
| Virtuell entrümpeln | kontextabhängig; Wirkung auf dargestellten Zustand prüfen | separat nach Materialität bewerten |
| Parkende Autos, Passanten, Mülltonnen entfernen | kann geringfügig sein; Kontext entscheidet LL Rn. 116 | Materialität für die Entscheidung prüfen |
| Himmel austauschen, Lichtstimmung anpassen | kontextabhängig LL Rn. 116 | Risiko steigt, wenn Licht oder Ausblick beworben werden |
| Belichtung, Weißabgleich, Perspektivkorrektur, Beschnitt | Anbieter-Katalog: oft Standardbearbeitung; Betreiber separat prüfen LL Rn. 90–92, 116 | regelmäßig gering, aber kontextabhängig |
| KI-erzeugte Visualisierung eines geplanten Neubaus | vollständigen Deepfake-Test durchführen | Planungs-/Visualisierungscharakter klarstellen |
| Klassisches CAD-Rendering ohne KI | — außerhalb des AI Act | unverändert |
Der Bruch in der Tabelle verläuft nicht schlicht zwischen „viel“ und „wenig“ Bearbeitung. Ein entferntes Auto kann belanglos sein, aber auch Parkplatz-, Zufahrts- oder Verkehrseindrücke verändern; ein wegretuschierter Riss wird eher die Objektbeschaffenheit berühren. Beide Fälle bleiben nach Inhalt, Kontext und Bedeutung für die Entscheidung zu prüfen.
Der zweite Prüfstrang: das Wettbewerbsrecht
Der AI Act ist nur die eine Hälfte. Grundstücke gelten im Lauterkeitsrecht ausdrücklich als Waren § 2 Abs. 1 Nr. 2 UWG — damit greift das gesamte Irreführungsrecht auf Exposés durch:
- § 5 Abs. 1 UWG verbietet irreführende geschäftliche Handlungen, die geeignet sind, eine Entscheidung zu veranlassen, die sonst nicht getroffen worden wäre. Ein beschönigter Zustand ist genau das.
- § 5 Abs. 2 Nr. 1 UWG erfasst Täuschungen über die wesentlichen Merkmale — Art, Ausführung, Vorteile, Risiken, Zusammensetzung.
- § 5a Abs. 1 und 2 UWG ergänzt die Gegenrichtung: Auch das Vorenthalten einer wesentlichen Information ist unlauter — und als Vorenthalten gilt ausdrücklich, wesentliche Informationen „in unklarer, unverständlicher oder zweideutiger Weise“ bereitzustellen.
Ein Sammelhinweis auf der letzten Exposé-Seite wird die AI-Act-Anforderung regelmäßig verfehlen, wenn er beim ersten Kontakt mit dem jeweiligen Inhalt leicht übersehen wird LL Rn. 141–142. Ob er zugleich wettbewerbsrechtlich als unklare Bereitstellung einer wesentlichen Information einzuordnen ist, hängt vom konkreten Inhalt und seiner Bedeutung für die Verbraucherentscheidung ab.
Wohin der KI-Hinweis gehört — und wohin nicht
Pflichtangaben im Exposé sind für dich nichts Neues: § 87 GModG verlangt Energieangaben in kommerziellen Immobilienanzeigen. Das ist eine didaktische Parallele, aber keine Rechtsgrundlage für die Position eines KI-Hinweises. Art. 50 verlangt eine klare, unterscheidbare und bei der ersten Exposition direkt zugeordnete Offenlegung, schreibt jedoch keine Pixel-Einbettung vor.
Dasselbe Foto kann durch Portal-Listing, PDF-Exposé, Print-Flyer, Schaufensteraushang und Social Ad laufen. Rekodierung und Kanalwechsel sind ein praktisches Risiko für Metadaten oder Begleittexte; ohne konkrete Portaldokumentation lässt sich das nicht für jedes Portal behaupten. Für Kodex-Unterzeichner ist die Verbreitungskette mitzudenken CoP 1.2.1 c; die Icon-Seite nennt Sichtbarkeit nach Teilen oder Download als Designziel. Auf rein maschinenlesbare Markierungen dürfen Betreiber sich nicht verlassen LL Rn. 117.
Pixel-Einbettung ist deshalb eine robuste Praxis, aber nicht die einzige gesetzlich zulässige Form. Auch ein klarer, unterscheidbarer und direkt zugeordneter Begleittext kann je nach Kontext genügen. Wie das kanalweise aussieht, steht auf den Seiten zu Print, Website und Werbeanzeigen.
Formulierung: Branchenformel trifft EU-Icon
Verständliche Zusätze wie „Einrichtungsvorschlag“, „virtuell möbliert“ oder „Visualisierung“ beschreiben die konkrete Veränderung besser als ein generisches Icon. Die Wettbewerbszentrale empfiehlt für den deutschen Markt eher deutschsprachige Hinweise. Eine konkrete obergerichtliche Übertragung der Rechtsprechung zu anderen Werbehinweisen auf Art. 50 ist bislang nicht belegt.
Für Kodex-Unterzeichner ist „AI“ grundsätzlich das visuelle Hauptelement CoP Measure 1.1 a. Die EU stellt drei optionale Icons kostenlos bereit; für ein reales Foto mit hinzugefügter Möblierung passt „AI MODIFIED“. Eine robuste Kombination ist Icon plus deutscher Zusatz, etwa „KI-visualisiert — Möblierung nicht Vertragsbestandteil“. Ob sie im Einzelfall genügt, hängt von Kontext und Wahrnehmbarkeit ab.
Staging-Bild rein, gelabeltes Exposé-Bild raus
Möblierte Räume, visualisierte Sanierungen, aufgehellte Aufnahmen: Zieh das fertige Bild in den Editor, setz das amtliche EU-Icon mit deutschem Zusatz und exportier in Portal-Auflösung. Das Label bleibt Teil der Bilddatei; Zuschnitt und Darstellung im Zielkanal solltest du trotzdem prüfen. Ohne Upload, das Bild bleibt lokal.
